好好干，面包总会有的

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性别：男	积分：
来自：惠州	年龄：22岁

我也说说房子的事

2008.08.04 10:34:00

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最近因为房价有了不小的调整，身边一些朋友重新有了购房置业的打算，碰巧我在这个行业“打点酱油”，于是经常会有朋友问我：“你觉得房价还会不会降啊？现在该不该买房啊？”等等这一类的问题。我只能遗憾地告诉这些朋友，我无法直接回答这个问题。其实不仅是我没法回答，就是所谓的国宝级专家杨滇qing、赵xiao、易宪rong等人都无法判断国内的房价走势，何况是我这类“打酱油”的呢。虽然我无法直接回答房价问题，但还是想从我自己的角度出发，给最近打算买房的朋友一些建议。首先，我得把想买房的朋友分成两类来讨论，一类是急切要买来住的，一类是投资，我这里主要说前者。对于急切想买来住的朋友，比如结婚需要，或者准备要小孩的朋友，我的建议是只要购房的经济压力在你的可控范围内，你现在就可以考虑考虑（不是要你立马冲过去买，可以开始多看多比较，做足功课）。房价犹如股票，什么时候是底部，谁也不知道，你所能做的就是判断你所买的那套房子值不值。那对于想买来住的朋友怎样才叫值呢？我个人认为做到下面两点就是值了。第一，购房没有给你带来太大的生活压力，你的基本生活能和以前一样正常进行；第二，购房后你身心有一个更加愉悦的享受，例如有一个属于自己的家；有一个工作完后，更舒服的休息地方；或者更高一级的，给自己的身份贴了个标签等等。至于未来短期房价是涨是跌，那都不怎么关你的事了。如果跌，你或许会后悔应该再等等才买的，但这种后悔毫无意义，这种后悔就如同国内上亿股民整天在后悔自己怎么就抄不到股市的底一样。如果涨，那也和你没啥关系，因为你是买来住的，不可能短期卖出套现获利，而且目前国家的政策对5年内出售的房子征收20％的增值税，加上杂七杂八的税费，你所赚的有限。而且卖了之后你面临着要继续买涨价后的高价房来住。如此看来，买了后，涨跌和你都没啥关系，但你已经提前步入了自己期望的生活轨道，经济压力也在自己可控范围。虽然买后，涨跌和你没啥关系，但买之前功课还是要做足的，能买到适合自己的房子，有时还能给你省下一大笔钱。首先好好算算自己的经济承受能力，例如你首付款能支付10万，自己现在月供定在2000元每个月比较合适，还贷按20年计算，那根据贷款7成计算，就可以得出你的购房总价应该控制在35万左右比较好。接下来就是找房子了，有些人喜欢安静的，有些人喜欢工作生活便利的，但这两者很难兼顾，尤其是在大城市，这时就需要根据自己的喜好做出一些取舍。当然选房还有很多细节上需要注意的地方，例如看房应该早、中、下午、晚上四个时段都看一下，客餐面积比例，主客房比例是否协调等等，这里就不一一细说了。自己买房前在网上多看选房攻略和上所在小区的论坛，听听已买业主的意见。选定几个目标房子后，接下来就是砍价了。在现在的这个时候，找什么样的房子，谈价的空间更大呢。第一，该住宅的土地是在07年之前征用的，第二，该住宅在07年10月份之前封顶的。因为全国各地07年地价都疯涨，有些地方甚至出现“面粉贵过面包”的现象，而且去年下半年开始，建筑用的钢材水泥价格疯涨60－70％，这样一来，去年征地今年建好的房子，成本已经非常高了，开发商急于套现，有些房子都已经接近成本价出售了，这个时候想他们再大降价，不太现实，他们宁愿先耗着。而07年之前征地并在07年下半年之前建好的房子，成本就低得多，虽然目前房价有降，但这类住宅的利润还是高得惊人，这类住宅当开发商需要回笼资金的时候，就会有一个较大的降幅。同时要积极参与团购或者自己亲自组织团购，这样会有一个额外的折扣，一个人砍价对开发商的触动有限，而10几人，上100人过去，这种行情下开发商就会把团购者当爷看。例如现在深圳就有人在组织所谓的“万人大团购”，并有组织有计划地聘请专家和律师去和开发商谈判，让自己的主动性和筹码大大提高。对于想买房投资做保值增值的朋友，我不想多说。老实说，就我自己的理解，目前在国内所谓的房地产投资都不该叫投资，顶多能叫个投机。目前国内的房地产很大程度上成为国家调控经济的一个杠杆，经济冷了，出台政策刺激一下，比如2003年，经济热了，出台政策打压一下，比如2007年。这样一来，房价大起大落在所难免，一个随着政策大幅波动的市场，你还说自己在投资，可信度有点低……。既然是短期投机，那就得多掌握掌握短期市场的供求关系，城市的近年规划，所投机的房产是否具有地段稀缺性和资源稀缺性，同时注意投入回报比，国际的经验公式是房地产年回报大于投入的1/12是值得投资的。供求关系——房地产是个区域性很强的东西，每个城市的情况不一样（供求关系方面，自住和投机的朋友都该关注，了解市场情况）。以惠州为例，惠州目前取得预售许可证的新房待售面积高达160万平米，空置率为73％，珠三角最高。而报建和在建的项目总面积为550万平米，加上前年、去年疯狂炒房的客户把房产准备出售套现的，总供应量可能会接近800万平米，如此庞大的供应量，即使是像去年那样的巨大成交量，未来几年惠州不新建一栋房子，那也得卖个3，4年。这个时候还有人喊着说惠州房价会继续大涨，老实说以我的智商我很难理解这个样子还怎么个大涨法。不仅让我联想不到大涨，倒更容易让人想到91年左右的惠州房产崩溃史。城市规划——城市规划的变动，是你购房增值的一个巨大推动力，因为城市规划的改变，会让原本没人要的地一下子变为香饽饽，反过来也一样，可能会让你原来的香饽饽变成没人要的东西。所以在你投机前，你最好对城市的未来规划了如指掌，熟悉你所在城市的未来规划纲要。地段、资源稀缺——这个很好理解，你所投机的房产升值，并不是因为你的房子放置几年涨价了，房子只会不断折价，真正升值的是你的那个地段。这就是为什么很多有钱的投资客更愿意投资高档别墅和商铺。因为别墅和商铺更具地段资源的稀缺性，升值空间比住宅大很多，而且它们不像住宅那样同质化严重。扯了一大通，希望对想买房住的朋友和想置业“投资”的朋友能有点小帮助
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